定期建物賃貸借契約の説明義務について～その２～～契約書とは別個の書面での説明が求められる
更新しない旨の約定が無効とされた例（最判平成２４年９月１３日）を紹介します。
定期賃貸借契約であれば、契約書上に「本契約は、期間の満了により終了し、更新がない」と明記されるため、賃貸人が定期賃貸借契約であることを認識せずに契約するという事態は少ないと思われがちです。
しかし、最高裁判所は、賃借人が更新の有無を認識していようがいまいが、説明の書面は、契約書と別個独立の書面なければならないと判示しました。これは、画一的、形式的に判断されることとなりますので、別個の書面で説明していなければただちに無効とされてしまいます。
定期賃貸借契約であることの説明は、必ず、別個の書面で行い、賃借人から説明を受けた旨の確認書又は承諾書に署名・押印してもらうべきです。
国土交通省ホームページにおいても、「定期賃貸住宅標準契約書」本体とは別個、「定期賃貸住宅契約についての説明」の書式が公開されています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000030.html
この書式を参考とする場合でも、契約書の作成だけでなく、それに先立って説明書の作成を忘れないよう注意が必要です。
ただし、次回で紹介する事例のように、別個の説明書を作成してもなお無効とされた例もあります。
大阪弁護士会所属 弁護士 永井 誠一郎
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