定期建物賃貸借の説明義務について～その１
一般的な建物賃貸借契約では、契約期間が定められていても、正当な事由がなければ契約の更新が認められるため、いったん建物を賃貸すると、賃貸借契約を終了させることが難しくなります。
期間を限定し、賃貸期間が終了したら確実に建物明渡しを求めることができる制度として、「定期建物賃貸借契約」（借地借家法３８条）という制度があります。
ただ、一般の賃貸借契約よりも賃借人の利益を制約する可能性のある制度であることから、厳格な要件を満たすことが求められます。
具体的には、
①公正証書等の書面によって契約すること（同条１項）
②あらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明すること（同条２項）
が求められています。
②の説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効とされてしまいます（同条３項）。つまり、一般の賃貸借と同様、期間が満了しても、正当な事由がない限りは、更新を拒めなくなってしまうのです。
①について、公正証書は例示にすぎませんので、公正証書ではない一般の契約書で作成しても問題ありません。
他方、②については、説明が不十分などの理由で、契約の更新が認められてしまった事例がいくつか見られました。
そのような事例を次回以降で紹介したいと思います。
定期賃貸借契約を締結しても、期間が１年以上の場合、期間満了の１年前から半年までの間に、契約終了の通知をしなければ、契約終了を賃借人に対抗できませんので、通知を忘れないよう注意が必要です（同条４項）。ただし、通知が遅れても、その通知日から６ヶ月を経過すれば契約の終了を主張できるようになります（同条４項但書）。
定期賃貸借契約の場合、一般の賃貸借契約と異なり、賃料増減額請求を特約で排除することもできます（同条７項）。国交省の雛形のままだとこの特約がありませんのでご注意ください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000030.html
大阪弁護士会所属 弁護士 永井 誠一郎
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